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Le vendite nelle esecuzioni immobiliari: prime evidenze applicative della riforma

L. Caramello

Sommario:

1. Introduzione - 2. La pubblicità - 3. La valutazione dell'immobile - 4. La richiesta di visita da parte dei potenziali offerenti - 5. Il versamento del prezzo a rate - 6. La vendita - 7. L'assegnazione al creditore - 8. Il patto marciano - 9. Conclusioni


1. Introduzione

In relazione alle norme riguardanti l’esecuzione forzata l’emanazione del d.l. 83/2015 era così motivata: “ritenuta la straordinaria necessità e urgenza di emanare disposizioni per migliorare l’efficienza delle procedure di esecuzione forzata, attraverso un ammodernamento delle forme di pubblicità, l’isti­tuzione di un portale delle vendite pubbliche, la modifica dei criteri di aggiudicazione dei beni, una significativa riduzione dei termini stabiliti per il compimento di adempimenti procedurali ...”.

Non è molto diverso il preambolo che troviamo nel d.l. 59/2016: “ritenuta la necessità e urgenza di prevedere misure a sostegno delle imprese e di accelerazione dei tempi di recupero dei crediti nelle procedure esecutive e concorsuali ...”.

Il CSM con la delibera 16 luglio 2015, pur con le riserve dettate dal timore che il modo di intervenire sulla materia mettesse a rischio l’organicità delle norme, rilevava come l’iniziativa del legislatore traesse origine “dal diffuso rilievo secondo cui la modernizzazione dell’ordinamento giuridico passa, per quanto specificamente attiene al diritto civile e commerciale, dalla rimozione delle criticità – in chiave, tra l’altro, di rapidità delle decisioni, di effettività della loro attuazione anche coattiva, di certezza dei diritto in senso lato – che concorrono a scoraggiare gli investimenti e a deprimere il tasso di competitività del c.d. sistema Italia”.

Da più parti, dunque, si guarda alle procedure esecutive come ad uno dei fattori che rendono lento e problematico il recupero dei crediti.

È logico pertanto interrogarsi sull’efficacia delle norme introdotte a giugno dell’anno scorso cercando di capire se qualcosa sia effettivamente cambiato o sia in procinto di cambiare anche grazie al nuovo intervento normativo.


2. La pubblicità

Con la modifica dell’art. 490 c.p.c., l’affissione dell’avviso di vendita nel­l’albo del Tribunale è stata sostituita dalla pubblicità sul Portale delle vendite pubbliche che verrà creato e gestito dal Ministero di Giustizia.

Sicuramente la novità si inserisce nella prospettiva dell’ammodernamento delle forme di pubblicità, essendo intenzione del legislatore dotare il sistema della pubblicità di strumenti che siano al passo con i tempi. Secondo quanto si legge nella relazione di accompagnamento al disegno di legge di conversione, “l’iniziativa si colloca nel solco del portale europeo della giustizia, in fase di attuazione e a cui è affidato il compito di «rendere più semplice la vita del cittadino. In particolare, la massima informazione sulle procedure esecutive aumenterà la trasparenza delle vendite giudiziarie e, quindi, il tasso di efficacia e dunque la tutela dei creditori e dei debitori. Il portale consentirà infatti a tutti gli interessati di acquisire le informazioni relative a tutte le vendite giudiziarie accedendo ad un’unica area web gestita dal Ministero della giustizia, così superando l’attuale frammentazione, dovuta al fatto che ogni singolo tribunale pubblica gli avvisi di vendita su un sito individuato autonomamente e non comunicante con i siti degli altri uffici. Inoltre, si consente di superare, per le vendite immobiliari, l’anacronistica previsione che impone la pubblicità dell’avviso di vendita nell’albo del tribunale.”.

L’annunciato portale del Ministero di Giustizia non è ad oggi funzionante, perché le specifiche tecniche previste dall’art. 161-quater disp. att. c.p.c. non sono ancora state emanate, essendo stato prorogato al 31 dicembre 2016 il termine inizialmente stabilito.

È lecito chiedersi se con l’introduzione del portale si voglia veramente soltanto semplificare la vita del cittadino o se gli scopi possano essere anche altri. Probabilmente sarà più semplice la ricerca per gli investitori professionali; sicuramente sarà facilitato il monitoraggio delle vendite esecutive da parte di chi raccoglie e analizza questi dati.

L’intento del legislatore di sviluppare al massimo gli strumenti di raccolta dei dati è reso palese dal d.l. 59/2016, che all’art. 3 prevede l’istituzione del “registro delle procedure di espropriazione forzata immobiliare, delle procedure di insolvenza e degli strumenti di gestione della crisi”; si tratta di un registro elettronico, accessibile dalla Banca d’Italia, che utilizzerà dati e informazioni nello svolgimento delle funzioni di vigilanza “a tutela della sana e prudente gestione degli intermediari vigilati e della stabilità complessiva”. Il registro si compone di una sezione ad accesso pubblico e gratuito e di una sezione ad accesso limitato, nelle quali saranno rese disponibili le informazioni e i documenti individuati con futuri provvedimenti ministeriali.

La pubblicità sui quotidiani o sui giornali equiparati, non è più obbligatoria e viene disposta normalmente soltanto su istanza del creditore; non mi risultano iniziative officiose dei giudici in questo campo. L’intervento normativo, secondo quanto si legge nella relazione di accompagnamento al disegno di legge di conversione, è così giustificato: “l’interesse del creditore, come quello dello stesso debitore, è di massimizzare i risultati netti delle vendite giudiziarie e spesso, specie nel caso di immobili di valore contenuto, questi vengono significativamente compromessi da eccessive spese di pubblicità”.

La richiesta della pubblicità straordinaria permane, ma è in calo: a Torino, a fine anno 2015 si era intorno al 50%; oggi, da una rilevazione a campione, risulta un lieve calo (siamo tra il 40 e il 45%). Chi la chiede ancora è convinto che sia efficace, perché il quotidiano è letto da una consistente fascia della popolazione potenzialmente interessata all’acquisto immobiliare; chi non la vuole, è soprattutto preoccupato della spesa.

Si va comunque diffondendo l’idea che la pubblicità sui siti internet sia vantaggiosa anche dal punto di vista dell’efficacia e per questo motivo nel nostro Tribunale si è deciso di incrementare gli strumenti di questa natura.


3. La valutazione dell'immobile

Le modifiche normative introdotte a proposito della valutazione degli immobili rispondono all’esigenza di migliorare l’informazione sui beni: quanto più sono chiare le caratteristiche di ciò che viene posto in vendita e quanto più sono espliciti i criteri di valutazione, tanto più pare logico attendersi un fiducioso approccio alla vendita coattiva da parte dei potenziali offerenti.

Eliminati gli originari primi due commi dell’art. 568 c.p.c., che prevedevano un criterio legale di stima dell’immobile non più applicato, il valore del bene deve essere determinato sulla base degli elementi forniti dall’esperto; l’at­tuale secondo comma descrive in modo analitico il procedimento attraverso il quale l’esperto deve formulare la valutazione del bene e l’art. 173-bis disp. att. c.p.c. indica ulteriori elementi che devono essere oggetto di analisi da parte del tecnico.

In particolare si chiede al CTU di esprimere la valutazione finale del bene applicando correttivi al valore di mercato in ragione dell’assenza di garanzia per vizi, del costo dell’eventuale regolarizzazione urbanistica, dello stato d’uso e di possesso, dei vincoli non eliminabili; si tratta di elementi senza dubbio rilevanti, che venivano già presi in considerazione dai consulenti prima della riforma; meno ragionevole appare l’idea che possa incidere sulla stima l’am­montare delle spese condominiali insolute, anche perché difficilmente le spese insolute che l’esperto riuscirà a quantificare saranno quelle di cui l’acquirente dell’immobile dovrà rispondere, ex art. 63 disp. att. c.c.

Rimane il fatto che le relazioni degli esperti devono essere lette con molta attenzione dal giudice dell’esecuzione e dal professionista delegato, dovendo comunque essere sempre verificate la completezza e la coerenza del ragionamento esposto.

L’importanza della relazione del tecnico appare, dunque, evidente se si considera che questo è il documento a cui gli interessati hanno accesso per avere il massimo possibile delle informazioni utili sull’immobile.


4. La richiesta di visita da parte dei potenziali offerenti

Si deve ritenere che all’esigenza di rendere agevolmente conoscibile l’im­mobile da parte dei potenziali offerenti risponda anche la modifica dell’art. 560 c.p.c., introdotta da d.l. 59/2016 (art. 4, lettera d) n. 2 del comma 1): viene aggiunto un nuovo comma, in base al quale gli interessati a presentare offerta hanno diritto di esaminare i beni entro sette giorni dalla richiesta; si precisa che la disamina dei beni si deve svolgere con modalità idonee a garantire la riservatezza e ad impedire contatti tra gli interessati ed è previsto che la richiesta di visita sia formulata mediante il portale del Ministero. Di queste disposizioni è opportuno che si tenga conto fin d’ora, per evitare possibili questioni, mancando una norma che differisca l’entrata in vigore a data successiva all’attiva­zione del portale.

La norma desta perplessità: se è vero infatti che la possibilità di visitare l’immobile è fondamentale ai fini della completa informazione che si vuole dare, è altrettanto evidente che l’introduzione di un “diritto” della cui violazione non sono chiare le conseguenze può costituire un problema assai grave. Inoltre l’utilità del passaggio attraverso il portale del Ministero può essere rinvenuta non tanto nell’intento di semplificare la vita dei cittadini, quanto piuttosto nella implicita volontà di aumentare la raccolta di dati da analizzare: una telefonata al custode è un dato perso, mentre la richiesta tramite il portale è un dato che rimane.


5. Il versamento del prezzo a rate

L’art. 569 c.p.c. è stato modificato mediante l’introduzione della possibilità di disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente in non più di 12 mesi.

Si è ritenuto che questa disposizione, così come tutte le disposizioni attinenti alla vendita ed elencate al comma 3 dell’art. 569 c.p.c., fosse di competenza dei delegati, ma non risulta che presso il nostro Tribunale siano stati formulati avvisi di vendita in cui fosse prevista la possibilità del pagamento rateale. Non è agevole, invero, individuare ipotesi in cui sussistano ragioni tali da giustificare il pagamento dilazionato, essendo difficile ipotizzare casi in cui la vendita possa essere facilitata mediante il pagamento del prezzo nell’arco dei 12 mesi.

Le cautele predisposte dall’art. 574 c.p.c. per il caso di anticipata immissione dell’aggiudicatario nel possesso dell’immobile appaiono comunque senza dubbio idonee a garantire la procedura dai rischi connessi al mancato versamento delle rate: la fideiussione – autonoma, irrevocabile, a prima richiesta, prestata da soggetto avente determinate caratteristiche, a garanzia della mancata restituzione dell’immobile e degli eventuali danni – e la perdita, a titolo di multa, delle rate versate e della cauzione.


6. La vendita

La disciplina della vendita era già stata oggetto dell’intervento normativo attuato con il d.l. n. 132/2014, convertito con modificazioni nella legge n. 162/2014; ai fini della valutazione degli effetti, ritengo opportuno considerare un’unica riforma, realizzata in tempi diversi, senza dilungarmi in inutili approfondimenti sul troppo breve periodo intermedio.

È da escludere che si siano verificati casi nei quali sia stato disposto l’in­canto ai sensi dell’art. 569 c.p.c., non essendo ipotizzabile, nella congiuntura in cui ci troviamo, che la vendita all’incanto possa portare a realizzare un prezzo pari al 150% del valore del bene determinato dall’esperto.

Trattare della vendita significa pertanto, ormai, trattare della vendita senza incanto.

La riforma ha modificato le condizioni di efficacia dell’offerta, ammettendo la possibilità di offrire un prezzo inferiore al valore determinato ai sensi del­l’art. 568 c.p.c. e pari a non meno del 75% di tale valore. La scelta del legislatore è motivata in relazione all’esigenza di evitare il rischio di turbativa d’asta.

Si deve ritenere, invero, che la possibilità di formulare offerte ad un prezzo inferiore al valore di perizia favorisca una maggiore partecipazione.

Presso il Tribunale di Torino era prassi già da tempo determinare il prezzo base applicando la riduzione del 25% rispetto al valore di perizia; era stata così aumentata la riduzione precedentemente praticata, pari al 15%, in considerazione da una parte dello scarto medio tra i valori attribuiti dagli esperti e i prezzi delle vendite concluse e dall’altra della necessità di accelerare i tempi e ridurre le spese.

Ora il prezzo viene indicato in misura uguale al valore di perizia, ma viene segnalato anche l’importo dell’offerta minima, pari al 75% del prezzo base.

Rimane ferma la facoltà del delegato di non procedere all’aggiudicazione quando il prezzo offerto sia inferiore al prezzo base, così come in precedenza era possibile rifiutare l’aggiudicazione se l’unica offerta era inferiore al 120% del prezzo base.

Nei successivi esperimenti di vendita la riduzione del prezzo potrà essere determinata anche in misura inferiore al 25%, mentre il vecchio testo dell’art. 591 c.p.c. stabiliva che la riduzione avvenisse automaticamente in quella misura. Il d.l. 59/2016 ha ulteriormente modificato la norma stabilendo che dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto il prezzo potrà essere ribassato fino al limite della metà. Pare opportuno avvalersi di questa facoltà con la massima prudenza, per non favorire manovre speculative. È da notare che il legislatore del 2015 aveva giustificato l’abolizione dell’abbattimento automatico del 25% proprio con la necessità di evitare speculazioni al ribasso.

Visto il nuovo testo degli artt. 572 e 573 c.p.c., i criteri di comportamento da osservare all’udienza fissata per la deliberazione sulle offerte possono essere così sintetizzati:

– nell’ipotesi in cui sia stata presentata una sola offerta per un prezzo maggiore o uguale al prezzo base, questa dovrà essere senz’altro accolta;

– nel caso in cui sia stata presentata una sola offerta inferiore al prezzo base e non siano state presentate istanze di assegnazione, il delegato procederà alla vendita se non riterrà possibile conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita;

– nell’ipotesi in cui siano state presentate più offerte di diverso importo, il delegato inviterà in ogni caso gli offerenti alla gara sull’offerta migliore;

– nell’ipotesi in cui all’esito della gara l’offerta sia maggiore o uguale al prezzo base il delegato procederà all’aggiudicazione;

– nell’ipotesi in cui all’esito della gara l’offerta sia inferiore al prezzo base, il delegato procederà all’aggiudicazione al miglior offerente soltanto in mancanza di istanze di assegnazione, dovendo altrimenti procedere all’asse­gna­zione;

– se gli offerenti non aderiscono alla gara e la miglior offerta è pari o superiore al prezzo base o, essendo inferiore, non vi sono istanze di assegnazione, si procederà all’aggiudicazione a favore del miglior offerente individuato in relazione al prezzo o, se il prezzo è lo stesso, in relazione alla cauzione prestata o in relazione al termine di pagamento; se le offerte sono uguali in relazione a tutti questi elementi, l’aggiudicazione verrà pronunciata a favore del primo offerente, risultando perciò necessario annotare sulle buste il giorno e l’ora della presentazione;

– nel caso in cui non vengano presentate né offerte né istanze di assegnazione sarà direttamente ordinata una nuova vendita, a meno che ricorra l’ipo­tesi prevista dall’art. 164-bis disp. att. c.p.c.

In generale si apprezza l’accelerazione conseguente all’eliminazione della doppia udienza (senza incanto e con incanto) che, prima della riforma, doveva essere fissata per ogni esperimento di vendita.

Si è notato negli ultimi tempi un crescente interesse per le vendite esecutive, documentato dalla presentazione di più offerte per lo stesso immobile, con conseguente aggiudicazione all’esito di gara. Confrontando i dati relativi ai decreti di trasferimento depositati presso il nostro Tribunale dal maggio 2014 ad aprile 2016, si rileva un certo incremento delle vendite: i decreti di trasferimento tra maggio 2014 e aprile 2015 sono stati 855, tra maggio 2015 e aprile 2016 sono stati 934.


7. L'assegnazione al creditore

Si era guardato con interesse alla riforma riguardante l’assegnazione del bene pignorato al creditore, istituto che il legislatore ha inteso rivitalizzare.

Mentre prima della riforma l’istanza di assegnazione doveva essere presentata offrendo il pagamento di somma non inferiore al prezzo determinato a norma dell’art. 568 c.p.c., la nuova formulazione dell’art. 589 c.p.c. consente al creditore di offrire una somma non inferiore al prezzo base stabilito per l’espe­rimento di vendita per cui è presentata.

Nonostante questo rilevante intervento normativo non abbiamo registrato istanze di assegnazione.

Il d.l. 59/2016 ha introdotto un’ulteriore modifica in materia, stabilendo che l’istanza di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c. possa essere presentata dal creditore per sé o a favore di un terzo e il nuovo art. 590-bis c.p.c. disciplina l’assegnazione a favore del terzo. Le norme troveranno applicazione per le istanze presentate dopo 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto.


8. Il patto marciano

Non si può tralasciare in questa sede un breve cenno al c.d. patto marciano, introdotto dal d.l. 59/2016.

L’art. 2 prevede la possibilità che il finanziamento alle imprese venga garantito mediante il trasferimento del bene immobile, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore – protratto per oltre sei mesi – di almeno tre rate mensili o di una sola rata in caso di rate a scadenza superiore al mese; nel caso in cui la banca si avvalga del patto, al debitore dovrà essere corrisposta la differenza tra il valore del bene, determinato dal perito nominato dal presidente del Tribunale, e l’ammontare del debito e delle spese di trasferimento.

Il patto può essere stipulato al momento del contratto di finanziamento o, per i contratti in corso all’entrata in vigore del decreto, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali.

La condizione sospensiva si ha per avverata quando viene comunicato al debitore il valore di stima dell’immobile o, nel caso in cui questo sia superiore al debito e alla spese, quando viene versata la differenza.

Il trasferimento della proprietà può avvenire anche quando l’immobile sia già sottoposto a esecuzione forzata: il GE accerta l’inadempimento del debitore nei confronti della banca e fissa il termine entro il quale la banca deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore al suo o una somma pari alla differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto.

Si tratta di norma introdotta allo scopo di agevolare il recupero dei crediti da parte delle banche nei confronti degli imprenditori, mediante l’acquisizione diretta dell’immobile; avremo modo di valutarne gli effetti in futuro.


9. Conclusioni

Volendo trarre conclusioni in ordine alla domanda iniziale sull’efficacia delle recenti riforme, posso affermare che qualcosa è senz’altro cambiato, ma non molto.

Ho già indicato alcune delle disposizioni che presso il nostro Tribunale non hanno ancora trovato applicazione ed a queste aggiungo l’art. 2929-bis c.c., con il quale è stata disciplinata l’esecuzione forzata con le forme dell’espropria­zio­ne contro il terzo proprietario dell’immobile ceduto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito.

Le ricadute positive delle nuove norme sono tuttavia innegabili.

È senz’altro positiva, perché ha sicuramente accorciato i tempi del procedimento esecutivo, l’eliminazione dell’obbligato passaggio dalla vendita senza incanto alla vendita con incanto; altrettanto positivo appare il fatto che spetti al delegato, sentendo le parti, stabilire in quale misura ridurre il prezzo per il nuovo esperimento di vendita, tenuto conto dell’interesse manifestato per l’im­mobile e, quindi, dell’esigenza di non favorire manovre speculative; è positivo, infine, che i creditori possano evitare la spesa della pubblicità sui quotidiani quando ritengano questa forma poco efficace.

Osservo, comunque, che il lavoro fatto per adeguare la pratica alle nuove norme sarà in parte superato dalla obbligatorietà delle vendite telematiche, disposta dal d.l. 59/16: le vendite telematiche diventeranno regola 60 giorni dopo l’entrata in vigore della legge di conversione, sempre che sia stata emanata la normativa regolamentare prevista dall’art. 161-ter disp. att. c.p.c. Si tratta di un futuro imminente, in rapporto al quale sappiamo di doverci preparare adeguatamente, ad esempio sperimentando la vendita telematica su alcuni immobili per i quali questa modalità possa fin da ora risultare utile.