Nel contesto della gestione del patrimonio familiare, l’intervento analizza gli strumenti tradizionali e le nuove opportunità in materia di investimenti immobiliari, con l’obiettivo di una corretta pianificazione patrimoniale. In tale prospettiva di analisi, l’autore si sofferma su Asset Class e club deal.

SOMMARIO:

1. Introduzione - 2. Gli investimenti immobiliari - 3. Le Asset Class - 4. Le nuove opportunità: i club deal - 5. Conclusioni - NOTE

1. Introduzione

Il settore immobiliare riveste e avrà un ruolo fondamentale nella fase di transizione energetica tipica del periodo che stiamo vivendo: l’immobile, infatti, in tutto il suo ciclo di vita, ha un elevato impatto in termini di emissioni di CO2, di consumo energetico e di consumo di suolo. A livello europeo il settore edilizio è responsabile del consumo di circa il 40% dell’energia e di circa il 30% delle emissioni totali di CO2. Negli ultimi due anni, dalla crisi pandemica in poi, è evidente come gli investimenti in costruzioni abbiano rivestito un ruolo cardine nella crescita del PIL, contribuendone per circa 1/3: nel 2022 il comparto della riqualificazione degli immobili residenziali ne è stato il principale traino, con un contributo pari al 40% dell’intero mercato delle costruzioni; anche il segmento delle nuove costruzioni ha avuto un ruolo molto importante durante l’anno se consideriamo che il suo apporto è stato del 10%. Un ottimo indicatore dello stato di salute delle nuove costruzioni è l’analisi delle statistiche relative al rilascio dei permessi di costruire come pubblicate dal­l’Istat. Alla luce di quanto sopra, gli obiettivi di “transizione green” imposti a livello comunitario e recepiti dalla normativa nazionale, permetteranno in un futuro ormai prossimo di dare un ulteriore stimolo al mercato delle costruzioni: l’obbligo di emissioni zero per tutti gli edifici di nuova realizzazione a partire dal 2030, e la transizione di tutti gli immobili privati alla classe energetica E entro il 2033, rappresentano un stimolo per l’intero settore e attraggono l’attenzione degli investitori che iniziano a vedere il mercato delle costruzioni sempre più al centro delle scelte di investimento.

2. Gli investimenti immobiliari

L’impiego del proprio capitale per acquistare un bene immobile al fine di ricavarne un guadagno dalla sua locazione o dalla sua rivendita è detto investimento immobiliare. Non necessariamente si deve acquistare un intero immobile (si può infatti partecipare con il proprio capitale per sostenere delle operazioni immobiliari) e non necessariamente occorre essere persone fisiche per essere definiti investitori immobiliari. Esistono diverse forme di investimento immobiliare che non necessitano di un capitale elevato: fondi comuni di investimento, ETF immobiliari, azioni in borsa di Società operanti nel settore immobiliare e il crowdfunding immobiliare. Il crowdfunding immobiliare [1], forma particolare che ha rivoluzionato il mondo degli investimenti, consiste in una raccolta fondi che avviene su specifiche piattaforme web autorizzate a sostegno di ben definite operazioni immobiliari. La sua peculiarità è quella di essere uno strumento a portata di tutti consentendo di investire importi contenuti (mediamente a partire da 500€) e ottenere guadagni interessanti scegliendo liberamente l’operazione immobiliare che dà più garanzie in relazione al proprio orizzonte temporale e alla propria propensione al rischio. Tale tipologia di investimento permette di ottenere ottimi rendimenti e per questo è uno strumento che risponde anche alle esigenze dei piccoli risparmiatori: si parla di equity crowdfunding quando il capitale investito permette al­l’investitore di diventare socio dell’operazione immobiliare e di lending crowdfunding quando il capitale è messo a disposizione dell’operazione stessa e al completamento della stessa si ottiene il capitale investito maggiorato degli interessi. Le operazioni di crowdfunding hanno durate variabili dai 12 ai 36 mesi e presentano dei rendimenti medi tra l’8 e il10% su base annua, con la garanzia che in caso di non completamento dell’operazione il capitale investito venga restituito ai partecipanti [2]. Sia Equity che Lending crowdfunding immobiliare stanno raggiungendo posizionamenti sempre più netti: l’Equity finanzia progetti di dimensioni maggiori e con orizzonte temporale più elevato a differenza delle operazioni di Lending che si concentrano principalmente su progetti di piccole e medie dimensioni e con limitato orizzonte temporale. Altro aspetto da tenere in considerazione [continua ..]

3. Le Asset Class

L’asset allocation del patrimonio immobiliare gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti, con una crescita netta del residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale. Ma occorre dare uno sguardo a quelle che sono le principali classificazioni di attività del settore immobiliare. Le proprietà degli uffici affittano spazi alle aziende in modo che vi ci possano svolgere le proprie attività: tali spazi possono variare da piccoli edifici a interi grattacieli con decine di migliaia di metri quadrati; tale tipologia di spazi vengono generalmente affittati a lungo termine e sono di conseguenza appetibili per quegli investitori che ricercano un orizzonte temporale di lunga durata e un maggiore certezza di rendimento. I rendimenti di tali asset sono mediamente compresi tra il 2,6 e il 3,3% a livello di Europa occidentale [6]. La proprietà commerciale al dettaglio viene utilizzata per il marketing o per la vendita di beni al dettaglio ai consumatori. Si può trattare di una piccola caffetteria in periferia o di un centro commerciale con migliaia di metri quadri: le caratteristiche degli spazi sono comuni a quanto detto per gli uffici, con rendimenti compresi tra il 2,8 e il 3,75% e un orizzonte di lungo termine. Magazzini, edifici di produzione e stoccaggio e centri di distribuzione fanno invece parte della macro-categoria industriale e logistica del settore immobiliare: la loro ubicazione è solitamente in prossimità dei principali snodi o corridoi di trasporto come porti, aeroporti, autostrade e stazioni ferroviarie. Gli immobili industriali hanno in genere contratti di locazione a lunga durata e spesso sono occupati da un singolo inquilino. I rendimenti in Europa occidentale di tali immobili sono compresi tra il 3,35 e l’8%. Le proprietà residenziali sono quelle abitate tipicamente da individui o famiglie. Tali immobili comprendono una vasta gamma di proprietà, dalle case private indipendenti alle case a schiera, ai condomini plurifamiliari. Poiché ogni persona avrà sempre bisogno di un immobile, tale asset class è quello storicamente meno sensibile alle recessioni del mercato: tale basso rischio determina dei rendimenti altrettanto contenuti che rimangono a livello europeo entro i 5 punti percentuali. Altra asset class che riveste un ruolo importante è l’insieme delle strutture ricettive come hotel, motel, resort di [continua ..]

4. Le nuove opportunità: i club deal

Da un po’ di tempo si stanno diffondendo in Italia i club deal, forma di investimento diretto in un singolo immobile con il coinvolgimento di più investitori privati, al fine di realizzare una importante plusvalenza. Il vantaggio deriva dal fatto che permette ai singoli investitori di accedere ad una o più molteplici opportunità di investimento che singolarmente non sarebbero in grado di permettersi (principalmente per il valore dell’asset) o sul quale desiderano esporsi limitatamente. Altro vantaggio deriva dalla libertà di scelta, valutazione, selezione e determinazione dell’oggetto dell’inve­sti­mento e dell’entità della propria partecipazione alle singole iniziative. Il deal può essere costituito da un numero limitato di investitori, istituzionali e imprenditoriali, che contribuiscono a finanziare l’acqui­sizione: si ricorre a tale strumento solitamente per investire in imprese di grandi dimensioni e/o in piccole proprietà private che necessitano di una gestione attiva. E la gestione attiva è uno dei plus dei club deal, poiché gli investitori possono partecipare alla gestione dell’azienda o dell’immobile, il che permette un certo controllo sulle decisioni operative e finanziare con un conseguente maggior potenziale di guadagno e ritorno del­l’investimento stesso. Altro punto a favore di tale strumento è la maggiore flessibilità nella strutturazione dell’investimento, caratteristica che ne permette la personalizzazione dei termini dell’accordo al fine di soddisfare le esigenze di tutti i partecipanti. La differenza rispetto ai fondi d’investimento immobiliare è alla base: questi ultimi sono forme di investimento collettivo gestite da un Team di professionisti, gli investitori non partecipano attivamente alla gestione delle attività sottostanti ma si limitano a mettere a disposizione il proprio capitale sottoscrivendone le quote. I fondi di investimento permettono la diversificazione del portafoglio suddividendo gli investimenti in diverse attività in maniera da minimizzare il rischio complessivo del portafoglio stesso; offrono all’investitore una maggiore liquidità permettendo di negoziarne le quote nel mercato regolamentato. Tuttavia gli investitori non hanno alcun controllo sulla gestione delle attività del fondo e spesso sono vincolati da regole [continua ..]

5. Conclusioni

In Italia, negli ultimi 40 anni, le famiglie che vivono in locazione sono circa 7 milioni. Ciò che è variato in questo arco di tempo è l’incidenza di tali numeri che porta oggi a registrare un’incidenza dei residenti in locazione del 27%, mentre 40 anni fa tale percentuale si attestava al 40%. Oggi si contano circa 1,3 milioni di contratti di locazione ogni anno (nuovi e rinnovi) che derivano da una domanda di locazione che, escluso il periodo pandemico, è tornata ad essere vigorosa, rappresentando circa il 44% della domanda di casa sul mercato. Secondo l’analisi annuale di Bankitalia [8] i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni per il 67,2% degli italiani, il 16,6% ha evidenziato un aumento e il restante 16,2% una diminuzione. Questo determina quanto in Italia sia difficile prevedere i trend del mercato immobiliare e trovare di conseguenza un investimento immobiliare che renda più delle alternative proprie dei mercati finanziari. Nel mercato immobiliare si possono fare ottimi affari soprattutto quando si ha a disposizione un discreto capitale e una capacità di operare specialistica. Nel Rapporto su “i Fondi immobiliari in Italia e all’estero” di Scenari Immobiliari [9] emerge una variazione dei pesi dei vari comparti a livello di asset allocation del patrimonio gestito che favorisce il comparto residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale: l’outlook per il 2023 è di cauto ottimismo dettato da una previsione di incremento delle masse gestite. L’asset immobiliare, eccezion fatta per la prima casa, dovrebbe sempre essere trattato come un qualunque asset finanziario e quindi sempre essere oggetto di una attenta analisi: occorre una attenta valutazione onde evitare di elidere il valore reale del bene stesso; occorre considerare il sistema fiscale, ad esempio l’applicazione di Imu seconde case e tasse locali; valutare il tasso di morosità degli inquilini e la scarsa liquidità dell’investimento: vendere la propria abitazione, a patto di non volerla svendere, richiede tempo. Occorre diversificare i propri asset onde evitare di essere esposti in caso di crisi del settore. Il mercato immobiliare residenziale è in sofferenza da ormai 4 trimestri consecutivi ma gli analisti prevedono una inversione del trend a partire dal secondo semestre del 2024 per intensificarsi nel [continua ..]

NOTE