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La consulenza tecnica mobiliare ed immobiliare

Marco Crepaldi, Ingegnere

L’intervento illustra i criteri di stima e le metodologie di indagine nella valutazione del valore di mercato del patrimonio, nell’ambito del giudizio di separazione e di divorzio. In tale contesto, l’autore analizza sia la sezione mobiliare, sia la sezione immobiliare.

Technical consulting personal property and real estate

The paper illustrates the estimation criteria and investigation methodologies in the evaluation of the market value of the assets, witin the context of the separation and divorce proceedings. Against this background, the author analyzes both the personal property section and the real estate section.

Keywords: market value – estimation – methodologies

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Sommario:

1. Premessa - 2. Sezione A – Stima mobiliare - 2.2. Criterio di stima e metodologia di indagine - 2.3. Sopralluogo - 3. Sezione B – Stima immobiliare - 3.2. Criterio di stima e metodologia di indagine - 3.3. Sopralluogo - 3.4. Criterio di stima - 4. Conclusioni - NOTE


1. Premessa

La consulenza tecnica in ambito giudiziario costituisce una relazione di natura specialistica, redatta da parte di un Perito, contenente una puntuale disamina di tutte le tematiche correlate e propedeutiche alla valutazione del valore di mercato di poste mobiliari e/o immobiliari; nello specifico, detta analisi ricomprende: – informativa sugli obbiettivi della stima con inquadramento della finalità dell’elaborato tecnico; – divulgazione della data di riferimento estimativo (in molti casi retroattiva); – preventiva acquisizione di materiale e/o dati di varia natura (contabile, tecnica, amministrativa, ecc.), in gran parte presso Pubblici Uffici); – una successiva fase di indagini puntuali di natura funzionale, comprensiva anche di sopralluogo sulla località finalizzato alla diretta visione beni e/o delle entità immobiliari oggetto di indagine peritale; – l’esplicitazione del criterio di stima ritenuto più idoneo per la valutazione dei beni oggetto di stima; – la conclusiva fase della stesura definitiva dell’elaborato tecnico ricomprendente una (motivata) determinazione della ricercata valutazione. Nel caso specifico, la determinazione degli importi relativi all’assegno di mantenimento ed all’assegno divorzile non può prescindere dalla preventiva perimetrazione del patrimonio del soggetto esaminato, composto da un coacervo di voci quali beni mobili, mobili registrati [continua ..]

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2. Sezione A – Stima mobiliare

2.1. Introduzione La consulenza tecnica finalizzata alla stima di poste mobiliari non necessita di particolari accertamenti di natura documentale e normalmente viene espletata in tempi sostanzialmente ristretti e senza indagini presso i Pubblici Uffici.

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2.2. Criterio di stima e metodologia di indagine

Per la determinazione del ricercato valore di stima si adotta normalmente il criterio del “valore di conservazione” basandosi sulla canonizzata formula di calcolo: V = Cs x m/100 x Dr/D in cui: V → valore al costo di riproduzione alla data di riferimento; Cs → costo storico di acquisto o di fabbricazione interna; m → fattore di maggiorazione costi tra anno acquisto del cespite ed anno di riferimento estimativo; Dr → presunta durata residuale di utilizzo del cespite; D → presunta durata totale di utilizzo del cespite ipotizzato in condizioni di economicità di esercizio. Ne consegue pertanto che: • il parametro percentuale “m/100” tiene conto delle variazioni inflattive intervenute tra l’anno di acquisto e la data di riferimento estimativo sulla base di indici ISTAT • il rapporto “Dr/D” tiene conto della vetustà di impiego con la precisazione che il parametro D viene individuato sulla scorta della durata operativa media in condizioni di economicità di esercizio di ciascuna tipologia di cespiti o di gruppi funzionali interconnessi quale risulta dalla realtà storica gestionale di beni similari o di impiego similare.

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2.3. Sopralluogo

I risultati matematici derivanti dall’applicazione del dichiarato criterio di stima sono di fatto teorici e, come sopra anticipato, debbono poi essere singolarmente ed attentamente vagliati mediante una diretta visione degli stessi da parte del Consulente Tecnico che, in taluni casi, procederà con una variazione – con incidenza percentuale (in positivo o in negativo) più o meno marcata – in funzione delle evidenze emerse nel corso degli accertamenti peritali riconducibili a vari aspetti quali ad esempio a: ○ carenze manutentive, sia ordinarie che straordinarie; ○ malfunzionamenti, anche temporanei; ○ implementazioni tecnico-funzionali nel corso della vita utile del cespite che hanno contribuito al miglioramento della funzionalità operativa (e di conseguenza alla produttività) dello stesso; ○ intervenuta obsolescenza tecnica, anche in conseguenza; ○ necessità di asportazione e/o di ricollocazione dei beni all’interno di locali; ○ necessità di adeguamento normativo (nel caso di macchinari e di attrezzature prive di marchiatura CE e del relativo certificato di origine) in ottemperanza alle normative vigenti in materia antinfortunistica al fine di determinare i costi per la necessaria attività di ricondizionamento. L’apporto di tutti i necessari correttivi conseguenti all’effettivo stato del cespite in esame consentirà quindi al Perito incaricato [continua ..]

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3. Sezione B – Stima immobiliare

3.1. Introduzione La consulenza tecnica finalizzata alla stima di poste immobiliari si configura come più complessa (rispetto a quella su poste mobiliari) in quanto necessita di un maggior numero di indagini – sia con accessi telematici che presso accesso diretto i Pubblici Uffici – con conseguente allungamento delle correlate tempistiche di accertamento.

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3.2. Criterio di stima e metodologia di indagine

Nello specifico, detti accertamenti – da cui non è possibile prescindere [2] per la redazione della consulenza tecnica – riguardano: Ø Ispezioni ipotecarie Trattasi di accertamenti telematici (espletabili tramite programmi con software dedicati) e/o tramite visurista la cui finalità si estende a vari livelli di approfondimento in quanto mirati alla individuazione: → di eventuali formalità (ipoteche), → dell’atto di provenienza (poi acquisibile presso lo stesso Notaio ovvero, se il professionista non è più operativo, presso l’Archivio Notarile), → dei nominativi di tutti i precedenti proprietari (in piena proprietà o pro quota), mediante una ispezione su tutto il territorio nazionale in capo al soggetto indagato da cui emergono, se esistenti, formalità pregiudizievoli presso una specifica Conservatoria [3] dei RR.II. a cui devono fare seguito mirate ispezioni in capo alla dante causa del soggetto ispezionato, nonché in capo ai precedenti proprietari. Le risultanze di dette indagini andranno poi incrociate con quelle ritraibili dal modello Unico (e, nello specifico, dal quadro RA – redditi da terreni e dal quadro RB – redditi da fabbricati) del medesimo soggetto. Ø Indagini di natura catastale Gli accertamenti presuppongo l’acquisizione di: – un estratto di mappa in scala 1:1.500 (da cui è possibile rilevare la [continua ..]

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3.3. Sopralluogo

All’esito di tutti gli accertamenti documentali presso i Pubblici Uffici, il Consulente Tecnico deve poi procedere con un sopralluogo diretto sulla località. Tale attività, a parere dello scrivente imprescindibile e non derogabile [7], è finalizzata: per i fabbricati a) alla determinazione della consistenza dei vari locali mediante rilievi di natura geometrica (tramite impiego di strumentazione laser manuale), dato fondamentale – come si vedrà nel prosieguo della trattazione – nella successiva fase di stima dell’immobile; b)  alla verifica della conformità catastale mediante raffronto tra la planimetria catastale acquisita presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) e lo stato di fatto; c)  alla verifica dello stato conservativo e del livello manutentivo dei locali; d) all’esecuzione di puntuali riprese fotografiche da accludere all’elaborato tecnico; e) alla verifica della conformità edilizia mediante raffronto tra la planimetria correlata all’ultimo titolo licenziato e lo stato di fatto. In caso di accertamento di abusi edilizi, occorrerà verificare la possibilità di regolarizzazione delle porzioni prive di idoneo titolo edilizio (quantificandone i relativi costi, anche di natura amministrativa) ovvero determinare gli oneri di demolizione; per gli appezzamenti di terreno a) alla verifica della forma e giacitura del lotto oltreché dello [continua ..]

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3.4. Criterio di stima

Prima di procedere con la stima, è opportuno compiere una preliminare analisi del termine “valore di mercato” di una entità immobiliare, richiamando una definizione degli EVS [8] ove si riporta che trattasi dell’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’opera­zione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”; Tanto premesso, per la determinazione del ricercato valore di stima si procede poi attraverso un procedimento sintetico ove l’importo ricercato discende dal prodotto tra la consistenza dei locali e/o del terreno ed il relativo parametro unitario. In ordine alla consistenza, al fine di oggettivizzare quanto più possibile le risultanze estimative – evitando quindi di utilizzare criteri di calcolo della superficie commerciale tradizionalmente non univoci e spesso legati anche ad usanze locali – si assumono a riferimento le superfici catastali risultanti dalle relative visure [9] così come direttamente conteggiate dal Catasto, previa verifica circa la loro corretta indicazione nel corso dei riscontri sulla località (vd. paragrafo “sopralluogo”). Benché non esista una vera e propria regola [continua ..]

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4. Conclusioni

Con la suesposta trattazione, lo scrivente ritiene di avere sinteticamente chiarito come la consulenza tecnica in ambito giudiziario, finalizzata – come nel caso specifico – alla determinazione dell’importo dell’assegno di mantenimento e dell’assegno divorzile, non debba essere considerata come un mero strumento estimativo, costituendo invece uno resoconto di natura specialistica atto a fornire una puntuale disamina di tutte le tematiche interconnesse ed incidenti su una valutazione di un cespite mobiliare e/o immobiliare.

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NOTE

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